Mais-valias imobiliárias: será agora o fim do tratamento diferenciado?

Este ano termina o tratamento diferenciado na tributação dos ganhos imobiliários, obtidos por não residentes em Portugal. Até agora, e ao contrário do tratamento dado aos residentes, os não residentes, aquando de uma venda imobiliária, eram tributados em 100% do seu ganho à taxa fixa de 28%. Claro que, recorrendo judicialmente, muitas vezes obtinham a isenção de tributação sobre 50% do ganho e mantinham a aplicação da taxa especial.

Para a venda de um imóvel tínhamos então três formas distintas de tributar os proprietários vendedores:

• Residentes: A quem era aplicada uma isenção de 50%, mas que poderiam ser tributados a uma taxa até 48%;
• Não Residentes (sem recurso): Que eram tributados a 100%, mas a uma taxa fixa de 28%.
• Não Residentes (com recurso): A quem era aplicada uma isenção de 50% e que seriam tributados a uma taxa de 28%.

Contudo, a União Europeia é clara no que toca aos direitos dos cidadãos: não podem existir diferenças no tratamento dos cidadãos de diferentes estados-membros e não podem existir barreiras à livre circulação de capitais pela UE, o que não se estava a verificar, considerando os cenários acima identificados.

Assim, e para pôr fim às desconformidades que se verificavam, a tributação de mais-valias obtidas por residentes e não residentes será feita de igual forma, para rendimentos obtidos em e após 2023. Mas será este novo regime uma vantagem para todos?

Vamos começar por integrar o termo “mais-valia”. Esta é a diferença positiva entre o valor da venda do imóvel e o custo de aquisição do mesmo. Ou seja, um rendimento que deverá ser declarado na sua declaração de IRS e que será tributado.

Mesmo que esta diferença seja negativa, ou seja, quando estejamos perante uma menos-valia, terá de declarar no seu IRS a operação da venda.

Tributação de mais-valias: Residentes

Quando estamos perante uma mais–valia obtida por um residente em Portugal, podemos aplicar uma isenção e a tributação apenas irá incidir sobre 50% do ganho, reduzindo o impacto na taxa final de IRS, uma vez que é um rendimento excecional.

O saldo positivo da mais-valia está sujeito a englobamento obrigatório com os restantes rendimentos auferidos e assim é determinada a taxa progressiva a aplicar, que pode variar dos 14,5% até 48% de imposto.

Tributação de mais-valias: Não residentes

Por outro lado, as mais-valias obtidas por não residentes tinham, até então, um outro tipo de tratamento: quando o imóvel vendido se localizava em território nacional, era aplicado o regime geral que consistia na aplicação da taxa especial de 28% sobre a totalidade do rendimento, ou seja, a 100% da mais-valia.

Contudo, houve quem agisse judicialmente e conseguisse ver a situação parcialmente corrigida: a tributação das mais-valias seria feita apenas em 50% do valor, no entanto continuava a ser aplicada a taxa especial de 28% sobre a totalidade.

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