E se eu for obrigado a englobar as rendas?

Até ao surgimento “em força” do Alojamento Local, o arrendamento (conforme previsto no RAU) era a forma mais comum de rentabilizar imóveis habitacionais. No entanto, continua ainda assim a ser uma hipótese válida, e uma alternativa interessante para muitos proprietários rentabilizarem os seus investimentos imobiliários.

Recentemente, muito se tem discutido sobre o englobamento obrigatório dos rendimentos prediais. Atualmente, cada senhorio pode optar na sua declaração de IRS se pretende ou não fazer o englobamento das rendas recebidas (englobar significar “juntar” as rendas aos restantes rendimentos, para efeitos de aplicação da taxa progressiva de IRS), escolhendo naturalmente a opção que mais o favorece.

Na prática, trata-se de avaliar se a taxa que é aplicada à globalidade dos rendimentos é ou não superior a 28% (pode ser menor, em função das novas regras). Obviamente que, se a sua taxa global é superior a 28%, então é-lhe mais favorável optar pela tributação autónoma, pois caso contrário estará a pagar IRS “a mais”.

Em 2019 foram introduzidas alterações na lei fiscal, tendentes a promover o alargamento do prazo dos contratos de arrendamento. Na prática, quando maior for o prazo do contrato, menor será a taxa de IRS a pagar pelos rendimentos provenientes do arrendamento. Passamos então a considerar quatro escalões:

• Contratos entre 2 e 5 anos: a taxa geral de 28% sofre uma redução de 2%; nestes casos, é aplicada uma taxa de 26%, sendo que, por cada renovação do contrato com igual duração será aplicada nova redução de 2%, até ao limite mínimo de 14%;
• Contratos entre 5 e 10 anos: a taxa passa de 28% para 23%, sendo que, e à semelhança do ponto anterior, também aqui será aplicada nova redução de 5% por cada renovação do contrato, até ao limite mínimo de 14%;
• Contratos entre 10 e 20 anos: aplicada uma taxa de 14%;
• Contratos superiores a 20 anos: aplicada uma taxa de 10%.

O direito à redução da taxa de IRS nos contratos de arrendamento de longa duração depende da verificação dos seguintes requisitos:

• Obrigação de comunicação do contrato de arrendamento e suas alterações, mediante a declaração modelo 2, para efeitos de imposto do selo;
• Comunicar às Finanças a identificação do contrato de arrendamento em causa, com data de início e respetiva duração, bem como comunicar as renovações contratuais subsequentes e respetiva duração, no Portal das Finanças, até 15 de fevereiro do ano seguinte;
• Comunicar às Finanças a data de cessação dos contratos de arrendamento abrangidos por este regime, bem como a indicação do respetivo motivo da cessação, no Portal das Finanças, até 15 de fevereiro do ano seguinte.

Para dar provas de que têm direito a este benefício, os senhorios devem manter na sua posse os seguintes elementos:

• O contrato de arrendamento;
• O comprovativo de que entregou a declaração modelo 2 e de que pagou o imposto do selo;
• Outros documentos comprovativos da existência da relação jurídica de arrendamento, nos casos de inexistência de contrato escrito;
• Comprovativo da cessação do contrato de arrendamento.

Segundo informações veiculadas pelo próprio Governo, os contratos de longa duração (acima de dois anos) continuarão a beneficiar das taxas reduzidas acima mencionadas. Por seu lado, o Executivo prevê também que quem adira ao programa do arrendamento acessível terá uma isenção total de IRS, como está também já previsto na lei. No entanto, teremos de aguardar pela versão final do OE 2020, para estarmos 100% seguros destas questões.

De qualquer forma, vamos desde já conhecer o caso do José, e perceber qual o impacto prático que esta possível alteração na lei poderá ter.

Conheça aqui o caso do José!

Atentemos no caso do José, que este ano se iniciou na área do investimento imobiliário, arrendando um imóvel pelo prazo de um ano.

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