IVA Arrendamento: Conhece as novas regras? - UWU Solutions

IVA no arrendamento: já conhece as novas regras?

O setor imobiliário sofreu uma nova alteração fiscal, desta feita no âmbito do arrendamento de imóveis. A Autoridade Tributária (AT) estipulou que, contrariamente ao que acontecia até o momento, o arrendamento de um imóvel que detenha equipamentos no seu interior deixará de estar sujeito a pagamento de IVA.

Não há dúvidas de que o arrendamento de um imóvel “paredes nuas” está isento de IVA, por seu lado, a cedência de um imóvel com equipamentos no seu interior, implicava (até agora) o pagamento do IVA. Contudo, após várias deliberações no Tribunal de Justiça da União Europeia, a Autoridade Tributária (AT) veio alterar e clarificar as regras.

Determina-se agora que a existência de equipamentos no interior de um imóvel não é relevante para efeitos de enquadramento de IVA. Deste modo, para que a locação do mesmo esteja sujeita a IVA, o proprietário necessita de ter um papel ativo na gestão do respetivo imóvel, nomeadamente, através de serviços de segurança, limpeza, entre outros. Ou seja, na prática e para efeitos de IVA, estas situações passam a estar equiparadas ao arrendamento “paredes nuas”, ou seja, ficam isentas de IVA.

É certo que esta decisão irá forçar inúmeros proprietários e arrendatários a analisar e reajustar o atual enquadramento fiscal, pelo que, inevitavelmente, terá implicações significativas, quer nos contratos já celebrados, quer nos novos contratos. Vamos então às implicações práticas?

Como é habitual, temos um caso prático para o ajudar a compreender melhor esta mudança, e respetivos impactos nos seus investimentos. Venha connosco conhecer o caso da Rent for Business, Lda.

 

Caso Prático – Devo cobrar o IVA aos meus clientes?

A empresa Rent for Business, Lda. dedica-se à gestão de imóveis para arrendamento a empresas, sobretudo armazéns e escritórios. O modelo de negócio da empresa passa por recuperar imóveis a necessitar de obras, equipá-los devidamente e depois colocar os mesmos no mercado de arrendamento comercial.

Até há algum tempo não existiam dúvidas quanto ao IVA, pois a empresa cobrava este imposto nas faturas dos seus clientes, e simultaneamente deduzia o IVA das despesas. Ora, com as alterações recentes neste enquadramento, várias questões se levantaram. Vejamos então alguns “números” previstos para o último investimento feito pela Rent for Business, Lda.:

  • Aquisição do imóvel: 400.000 euros
  • Obras de reabilitação: 100.000 euros + IVA
  • Equipamento interior: 50.000 euros + IVA
  • Receita anual estimada: 36.000 euros + IVA

De acordo com as regras anteriores, em termos de IVA, teríamos o seguinte:

  • IVA dedutível (despesas):
    • Obras: 23.000 euros
    • Equipamento: 11.500 euros
    • Total: 34.500 euros
  • IVA liquidado (receitas): 8.280 euros

Simplificando (não consideremos eventuais valores de IVA de despesas correntes), a Rent for Business Lda. recuperaria o IVA durante os primeiros anos de atividade, havendo ainda a possibilidade de solicitar o reembolso do mesmo às Finanças. Ou seja, na prática a empresa recuperaria o IVA na totalidade. Considerando as novas regras, temos o seguinte:

  • Aquisição do imóvel: 400.000 euros
  • Obras de reabilitação: 100.000 euros + IVA
  • Equipamento interior: 50.000 euros + IVA
  • Receita anual estimada: 36.000 euros

Numa primeira análise, a única diferença é o facto de a Rent for Business Lda. deixar de cobrar IVA aos seus clientes. À partida, isso até parece ser positivo. Mas uma análise mais profunda pode revelar outra realidade.

Na verdade, a partir do momento em que as receitas da empresa são consideradas isentas de IVA, a empresa deixa de poder deduzir o IVA das suas despesas e investimentos. Ora, isto significa que, quer o IVA das obras quer dos equipamentos passa a ser um custo efetivo, sem possibilidade de recuperação (contrariamente ao que acontecia no cenário anterior, conforme demonstrei).

Ou seja, o investimento total passará de 150.000 euros (cenário em que é permitida a dedução do IVA) para uma situação em que o valor a considerar ascende a 184.500 euros.

Valores de investimento maiores representam mais risco, e a Rent for Business Lda. terá de levar em linha de conta esta situação para os seus investimentos futuros.

Esta alteração é, uma vez mais, a prova que vivemos num contexto empresarial em constante mudança. Como tal, o objetivo da UWU Solutions é continuar a mantê-lo atualizado com todas estas notícias que vão surgindo na ótica fiscal.

 

Se precisa de apoio para analisar e decidir sobre o seu atual enquadramento, contacte-nos! Ajudá-lo-emos a optar pela solução que lhe poupe mais impostos.

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