Se vendeu ou está a prever vender o seu imóvel, é provável que não conheça o efeito prático na sua declaração de rendimentos. Sabia, por exemplo, que poderá estar isento de imposto?

A venda da sua habitação própria e permanente poderá estar isenta de imposto!

A mais-valia é o termo que normalmente está associado à palavra imposto. Esta trata-se, simplesmente, da diferença entre o valor da venda e o valor da compra da sua habitação. Mas, para efeitos de imposto, este rendimento é apenas considerado pela sua metade.

Assim sendo, a consequência fiscal, deste tipo de transações, está diretamente relacionada com o resultado da venda, características do imóvel, finalidade da venda, despesas associadas e, sobretudo, com o preenchimento da sua declaração.

Há despesas que pode deduzir ao ganho que teve na venda da sua habitação própria. Este ganho pode ainda ficar isento de imposto se pretender comprar uma outra habitação própria.

Posso apresentar despesas para reduzir o imposto a pagar? Quais?

São aceites, para abater ao imposto, todas as despesas comprovadas por faturas, relacionadas com a venda e a aquisição do imóvel. Por exemplo:

  • despesas de certificado energético;
  • encargos notariais;
  • Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e Imposto de Selo;
  • despesas efetuadas nos últimos 12 anos associadas a conservação e valorização do imóvel.
Em que momento poderei estar excluído de tributação?
  • Aquisições anteriores a 1989 – Se o imóvel foi adquirido antes de 1 de janeiro de 1989, o ganho desta venda não está sujeito a imposto.
  • Reinvestimento (Habitação própria e permanente) – Se o montante da venda for utilizado para a aquisição de uma outra habitação ou terreno para construção, a mais valia poderá não estar sujeita a imposto. Aqui deveremos respeitar o limite máximo de 36 meses para o reinvestimento.
  • Caso vendedor tenha mais de 65 anos, o montante resultante da venda, da sua habitação própria e permanente, pode ser reinvestido num contrato de seguro ou num fundo de pensões.
A exclusão de tributação por via da amortização de empréstimos celebrados antes de 2015

Se vender a sua habitação própria e permanente entre 2015 e 2020, e a esta esteja associado um contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, poderá não ser tributado pela mais-valia da sua venda.

Para tal, terá de garantir que o valor desta venda é totalmente utilizado na amortização do seu empréstimo e que não é proprietário de um outro imóvel habitacional.

O Roberto vendeu a sua habitação própria e permanente. Adquiriu esta habitação em 2001 e, para a respetiva aquisição, recorreu a um financiamento no valor de 160 000€. Agora, pretende adquirir uma moradia e contactou a UWU Solutions para validar a sua exclusão de tributação.

Para a análise, indicou-nos que:

  • Valor Aquisição: 200 000€
  • Ano Aquisição: 2001
  • Ano venda: 2019
  • Valor de venda: 270 000€
  • Despesas com a venda e aquisição do imóvel: 7 200€
  • Encargos com obras do imóvel: 12 500€

Para simplificar, não vamos considerar coeficientes de desvalorização. Portanto, a mais-valia do Roberto será:

  • Mais-valia = 270 000 - (200 000 + 7 200 + 12 500) = 50 300€

Adicionalmente, sabemos que, para a sua nova aquisição, o Roberto vai pedir um financiamento de 250 000€.

  • Dados para reinvestimento:
    • Valor da nova aquisição: 300 000€
    • Novo empréstimo bancário: 250 000€
    • Valor a reinvestir: 270 000 - 160 000 = 110 000€
    • Valor efetivamente reinvestido: 300 000 - 250 000 = 50 000€

Ou seja, o Roberto após a venda da sua habitação, e respetiva liquidação de empréstimo, fica com 110 000€ para reinvestir.

No entanto, com a compra da sua nova habitação contraio um novo empréstimo e, portanto, só reinveste 50 000€. Podemos concluir que o nosso cliente apenas reinvestiu 45% do valor que teria para reinvestir (110 000€).

Assim sendo, ao invés de ser tributado sobre a totalidade da mais valia (50 300€) apenas será tributado sobre 55% desta! Vejamos:

  • Mais-valia tributável = 55% × 50.300 = 27 665€
  • 27 665 × 50% = 13 832,50€
Podemos admitir que o Roberto obteve uma poupança fiscal de mais de 6 mil euros!


Encontra-se numa situação semelhante à do Rodrigo?! Contacte-nos!


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