Até ao surgimento “em força” do Alojamento Local, o arrendamento (conforme previsto no RAU) era a forma mais comum de rentabilizar imóveis habitacionais. No entanto, continua ainda assim a ser uma hipótese válida, e uma alternativa interessante para muitos proprietários rentabilizarem os seus investimentos imobiliários.

Recentemente, muito se tem discutido sobre o englobamento obrigatório dos rendimentos prediais. Atualmente, cada senhorio pode optar na sua declaração de IRS se pretende ou não fazer o englobamento das rendas recebidas (englobar significar “juntar” as rendas aos restantes rendimentos, para efeitos de aplicação da taxa progressiva de IRS), escolhendo naturalmente a opção que mais o favorece.

Na prática, trata-se de avaliar se a taxa que é aplicada à globalidade dos rendimentos é ou não superior a 28% (pode ser menor, em função das novas regras). Obviamente que, se a sua taxa global é superior a 28%, então é-lhe mais favorável optar pela tributação autónoma, pois caso contrário estará a pagar IRS “a mais”.

Em 2019 foram introduzidas alterações na lei fiscal, tendentes a promover o alargamento do prazo dos contratos de arrendamento. Na prática, quando maior for o prazo do contrato, menor será a taxa de IRS a pagar pelos rendimentos provenientes do arrendamento. Passamos então a considerar quatro escalões:

  • Contratos entre 2 e 5 anos: a taxa geral de 28% sofre uma redução de 2%; nestes casos, é aplicada uma taxa de 26%, sendo que, por cada renovação do contrato com igual duração será aplicada nova redução de 2%, até ao limite mínimo de 14%;
  • Contratos entre 5 e 10 anos: a taxa passa de 28% para 23%, sendo que, e à semelhança do ponto anterior, também aqui será aplicada nova redução de 5% por cada renovação do contrato, até ao limite mínimo de 14%;
  • Contratos entre 10 e 20 anos: aplicada uma taxa de 14%;
  • Contratos superiores a 20 anos: aplicada uma taxa de 10%.

O direito à redução da taxa de IRS nos contratos de arrendamento de longa duração depende da verificação dos seguintes requisitos:

  • Obrigação de comunicação do contrato de arrendamento e suas alterações, mediante a declaração modelo 2, para efeitos de imposto do selo;
  • Comunicar às Finanças a identificação do contrato de arrendamento em causa, com data de início e respetiva duração, bem como comunicar as renovações contratuais subsequentes e respetiva duração, no Portal das Finanças, até 15 de fevereiro do ano seguinte;
  • Comunicar às Finanças a data de cessação dos contratos de arrendamento abrangidos por este regime, bem como a indicação do respetivo motivo da cessação, no Portal das Finanças, até 15 de fevereiro do ano seguinte.

Para dar provas de que têm direito a este benefício, os senhorios devem manter na sua posse os seguintes elementos:

  • O contrato de arrendamento;
  • O comprovativo de que entregou a declaração modelo 2 e de que pagou o imposto do selo;
  • Outros documentos comprovativos da existência da relação jurídica de arrendamento, nos casos de inexistência de contrato escrito;
  • Comprovativo da cessação do contrato de arrendamento.

Segundo informações veiculadas pelo próprio Governo, os contratos de longa duração (acima de dois anos) continuarão a beneficiar das taxas reduzidas acima mencionadas. Por seu lado, o Executivo prevê também que quem adira ao programa do arrendamento acessível terá uma isenção total de IRS, como está também já previsto na lei. No entanto, teremos de aguardar pela versão final do OE 2020, para estarmos 100% seguros destas questões.

De qualquer forma, vamos desde já conhecer o caso do José, e perceber qual o impacto prático que esta possível alteração na lei poderá ter.

Atentemos no caso do José, que este ano se iniciou na área do investimento imobiliário, arrendando um imóvel pelo prazo de um ano.

O José é relativamente conservador nos seus investimentos, e tem quase sempre uma perspetiva de longo prazo. Por isso mesmo, decidiu arrendar de forma permanente o imóvel onde investiu, ao invés de optar pelo alojamento turístico.

Até agora tem dado preferência ao mercado de capitais, mas no início de 2019 decidiu investir no mercado imobiliário. O José pediu-nos apoio em termos fiscais, pois pretende saber como pode pagar o mínimo de impostos possível, apesar do rendimento extra com o novo arrendamento. Para tal, partilhou connosco os seguintes dados:

  • Despesas previstas para o primeiro ano:
    • Pequenas obras de reparação do imóvel - 5 000€;
    • Móveis e artigos de decoração - 15 000€;
    • Emissão de certificado energético - 400€;
    • Limpeza (valor por mês) - 50€;
    • IMI anual - 350€;
  • Receita prevista do arrendamento (mensal) - 1 000€.
Nota: tendo em conta que o IVA das despesas não é dedutível no arrendamento de imóveis, consideramos os valores acima referidos com IVA incluído, e totalmente dedutíveis para efeitos de IRS da Categoria F.

O José informou-nos também que o imóvel só iniciou o arrendamento em Março de 2019. Assim, vamos considerar apenas 10 meses de receita em 2019. Vejamos então qual será o valor sujeito a IRS este ano:

quadr_01.png

Aqui chegados, o José questiona-nos: "Deverei optar ou não por englobar este rendimento?". Para poder responder a esta questão, solicitámos ao José alguns dados adicionais. Sabemos que o José obtém rendimentos do seu salário e de algumas aplicações financeiras. No entanto, este ano existe um fator adicional que pode ter um impacto grande no seu IRS: ele espera receber um prémio de bom desempenho na empresa, mas ainda não é certo que o receba este ano. Assim, teremos que considerar dois cenários:

  • Cenário 1 - O José recebe o prémio este ano
    • Se considerarmos este prémio, a taxa de IRS prevista para o José situar-se-á nos 30%;
  • Cenário 2 - O José não recebe prémio este ano
    • Se o José apenas receber o prémio no próximo ano, a taxa de IRS será de 25%;

Com esta informação, estamos agora em condições de aconselhar o José a escolher o melhor cenário para 2019. Vejamos os cálculos:

quadr_02.png

Confuso? Espero que não...

A decisão do José em 2019 deverá ser a seguinte:

  • Se ele receber o prémio este ano, a melhor opção é escolher a tributação autónoma do arrendamento (ou seja, não englobar);
  • Se o José apenas receber o prémio no ano seguinte, então a melhor opção é englobar o arrendamento com os seguintes rendimentos, pois a sua taxa de IRS é inferior a 28%.

Se o José não pudesse optar, isso significaria que:

  • Caso ele recebesse o prémio este ano, pagaria uma taxa de 30% sobre os seus rendimentos prediais;
  • Caso ele não recebesse o prémio este ano, pagaria uma taxa de 25% sobre os seus rendimentos prediais.

Ainda tem dúvidas relativas ao englobamento dos seus rendimentos? Contacte-nos!



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