O setor imobiliário sofreu uma nova alteração fiscal, desta feita no âmbito do arrendamento de imóveis. A Autoridade Tributária (AT) estipulou que, contrariamente ao que acontecia até o momento, o arrendamento de um imóvel que detenha equipamentos no seu interior deixará de estar sujeito a pagamento de IVA.

Não há dúvidas de que o arrendamento de um imóvel “paredes nuas” está isento de IVA, por seu lado, a cedência de um imóvel com equipamentos no seu interior, implicava (até agora) o pagamento do IVA. Contudo, após várias deliberações no Tribunal de Justiça da União Europeia, a Autoridade Tributária (AT) veio alterar e clarificar as regras.

Determina-se agora que a existência de equipamentos no interior de um imóvel não é relevante para efeitos de enquadramento de IVA. Deste modo, para que a locação do mesmo esteja sujeita a IVA, o proprietário necessita de ter um papel ativo na gestão do respetivo imóvel, nomeadamente, através de serviços de segurança, limpeza, entre outros. Ou seja, na prática e para efeitos de IVA, estas situações passam a estar equiparadas ao arrendamento “paredes nuas”, ou seja, ficam isentas de IVA.

É certo que esta decisão irá forçar inúmeros proprietários e arrendatários a analisar e reajustar o atual enquadramento fiscal, pelo que, inevitavelmente, terá implicações significativas, quer nos contratos já celebrados, quer nos novos contratos. Vamos então às implicações práticas?

1) É necessário modificar os contratos já existentes?

Conforme já referido, os equipamentos presentes dentro de um imóvel tornam-se apenas num acessório do elemento principal – o imóvel - e, portanto, aplicar-se-á a isenção de IVA a todos os imóveis nestas condições. Em consequência, muitos contratos de cedência de espaços equipados irão sofrer alterações, na medida em que previamente eram tributados e, atualmente, poderão estar enquadrados no regime de isenção de IVA.

Note que, este novo mecanismo poderá refletir-se nos contratos já em vigor, na medida que as empresas que, até ao momento, consideravam o imposto (IVA) deverão proceder às devidas atualizações contratuais. Consequentemente, deixam também de considerar a dedução do respetivo imposto, aquando do suporte das despesas referentes ao imóvel em questão.

2) E se renunciar à isenção de IVA?

De facto, em determinadas circunstâncias, as empresas poderão optar pela renúncia à isenção de IVA. Todavia, estão opção não é de cariz universal, pelo que deverá ser analisada individualmente. Queremos com isto dizer que poderá optar pela situação que, para si e para a sua empresa, seja mais vantajosa.

Importa, portanto, abordar alguns dos requisitos exigidos para renuncia à isenção, nomeadamente:

  • Deverá tratar-se de um arrendamento de todo o imóvel ou, pelo menos, de uma fração autónoma que esteja em propriedade horizontal. Por exemplo, um hotel poderá renunciar à isenção de IVA, mas, por outro lado, no caso de uma incubadora, o mesmo já não será possível;
  • O valor da renda deverá ser, no mínimo, 25 avos do valor que aquisição ou construção do imóvel. Ou seja, se o valor de aquisição for 100.000,00€, o montante da renda não poderá ser inferior a 4.000,00€.
  • Entre outros.

Como é habitual, temos um caso prático para o ajudar a compreender melhor esta mudança, e respetivos impactos nos seus investimentos. Venha connosco conhecer o caso da Rent for Business, Lda.


Caso Prático – Devo cobrar o IVA aos meus clientes?

A empresa Rent for Business, Lda. dedica-se à gestão de imóveis para arrendamento a empresas, sobretudo armazéns e escritórios. O modelo de negócio da empresa passa por recuperar imóveis a necessitar de obras, equipá-los devidamente e depois colocar os mesmos no mercado de arrendamento comercial.

Até há algum tempo não existiam dúvidas quanto ao IVA, pois a empresa cobrava este imposto nas faturas dos seus clientes, e simultaneamente deduzia o IVA das despesas. Ora, com as alterações recentes neste enquadramento, várias questões se levantaram. Vejamos então alguns “números” previstos para o último investimento feito pela Rent for Business, Lda.:

  • Aquisição do imóvel: 400.000 euros
  • Obras de reabilitação: 100.000 euros + IVA
  • Equipamento interior: 50.000 euros + IVA
  • Receita anual estimada: 36.000 euros + IVA

De acordo com as regras anteriores, em termos de IVA, teríamos o seguinte:

  • IVA dedutível (despesas):
    • Obras: 23.000 euros
    • Equipamento: 11.500 euros
    • Total: 34.500 euros
  • IVA liquidado (receitas): 8.280 euros

Simplificando (não consideremos eventuais valores de IVA de despesas correntes), a Rent for Business Lda. recuperaria o IVA durante os primeiros anos de atividade, havendo ainda a possibilidade de solicitar o reembolso do mesmo às Finanças. Ou seja, na prática a empresa recuperaria o IVA na totalidade. Considerando as novas regras, temos o seguinte:

  • Aquisição do imóvel: 400.000 euros
  • Obras de reabilitação: 100.000 euros + IVA
  • Equipamento interior: 50.000 euros + IVA
  • Receita anual estimada: 36.000 euros

Numa primeira análise, a única diferença é o facto de a Rent for Business Lda. deixar de cobrar IVA aos seus clientes. À partida, isso até parece ser positivo. Mas uma análise mais profunda pode revelar outra realidade.

Na verdade, a partir do momento em que as receitas da empresa são consideradas isentas de IVA, a empresa deixa de poder deduzir o IVA das suas despesas e investimentos. Ora, isto significa que, quer o IVA das obras quer dos equipamentos passa a ser um custo efetivo, sem possibilidade de recuperação (contrariamente ao que acontecia no cenário anterior, conforme demonstrei).

Ou seja, o investimento total passará de 150.000 euros (cenário em que é permitida a dedução do IVA) para uma situação em que o valor a considerar ascende a 184.500 euros.

Valores de investimento maiores representam mais risco, e a Rent for Business Lda. terá de levar em linha de conta esta situação para os seus investimentos futuros.

Esta alteração é, uma vez mais, a prova que vivemos num contexto empresarial em constante mudança. Como tal, o objetivo da UWU Solutions é continuar a mantê-lo atualizado com todas estas notícias que vão surgindo na ótica fiscal.


Se precisa de apoio para analisar e decidir sobre o seu atual enquadramento, contacte-nos! Ajudá-lo-emos a optar pela solução que lhe poupe mais impostos.



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