Si ha vendido o planea vender su propiedad, es probable que no conozca el efecto práctico en su declaración de ingresos. ¿Sabía, por ejemplo, que puede estar exento de impuestos?

¡La venta de su vivienda propria y permanente puede estar exenta de impuestos!

La plusvalía es el término que generalmente se asocia con la palabra impuesto. Esta es simplemente la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra de su casa. Pero, a efectos fiscales, este ingreso solo se considera a la mitad.

Por lo tanto, la consecuencia fiscal de este tipo de transacción está directamente relacionada con el resultado de la venta, las características de la propiedad, el propósito de la venta, los gastos asociados y, sobre todo, con la finalización de su declaración.

Hay gastos que puede deducir de la ganancia que obtuvo al vender su casa. Esta ganancia también puede estar exenta de impuestos si tiene la intención de comprar otra casa propia.

¿Puedo presentar gastos para reducir el impuesto a pagar? ¿Cuáles?

Todos los gastos probados por facturas, relacionados con la venta y adquisición de la propiedad, se aceptan para reducir el impuesto. Por ejemplo:

  • Gastos de certificado de energía;
  • Gastos notariales;
  • Impuesto de Propiedad Municipal (IMI) e Impuesto de Timbre;
  • Gastos incurridos en los últimos 12 años asociados con la conservación y mejora de la propiedad.
¿Cuándo puedo ser excluido de imposición?
  • Adquisiciones anteriores a 1989 – si la propiedad se adquirió antes del 1 de enero de 1989, la ganancia de esta venta no está sujeta a impuestos.
  • Reinversión (vivienda propia y permanente) – si el importe de la venta se utiliza para comprar otra vivienda o terreno para la construcción, la ganancia de capital puede no estar sujeta a impuestos. Aquí debemos respetar el límite máximo de 36 meses para la reinversión.
  • Si el vendedor tiene más de 65 años, el importe resultante de la venta, de su vivienda propia y permanente, puede reinvertirse en un contrato de seguro o en un fondo de pensiones.
La exclusión de impuestos a través de la amortización de préstamos concluidos antes de 2015

Si vende su vivienda propria y permanente entre 2015 y 2020, y un contrato de préstamo firmado antes de 2015 está asociado con ella, es posible que podrá no pagar impuesto de la plusvalía de su venta.

Para hacer esto, debe asegurarse de que el valor de esta venta se utiliza por completo para pagar su préstamo y que no posee otra propiedad.

Roberto vendió su vivienda propria y permanente. Adquirió esta casa en 2001 y, para la adquisición respectiva, recurrió a un financiamiento por un valor de 160 000€. Ahora, tiene la intención de adquirir una casa y contactó a UWU Solutions para validar su exclusión de los impuestos.

Para el análisis, nos indicó que:

  • Valor de Adquisición: 200 000€
  • Año de Adquisición: 2001
  • Año de venta: 2019
  • Valor de venta: 270 000€
  • Gastos con la venta y adquisición de la propiedad: 7 200€
  • Gastos com obras de la propriedad: 12 500€


Para simplificar, no vamos a considerar los coeficientes de devaluación. Por lo tanto, la plusvalía de Roberto será:

  • Plusvalía = 270 000 - (200 000 + 7 200 + 12 500) = 50 300€

Además, sabemos que, para su nueva adquisición, Roberto solicitará un financiamiento de 250 000€.

  • Datos para reinversión:
    • Valor de la nueva adquisición: 300 000€
    • Nuevo préstamo bancario: 250 000€
    • Valor a reinvertir:270 000 - 160 000 = 110 000€
    • Valor reinvertido efectivamente: 300 000 - 250 000 = 50 000€

En otras palabras, después de la venta de su casa y la liquidación del préstamo respectivo, Roberto tiene 110,000 € para reinvertir.


Sin embargo, con la compra de su nueva casa, obtuvo un nuevo préstamo y, por lo tanto, solo reinvierte 50 000€. Podemos concluir que nuestro cliente solo reinvirtió el 45% de la cantidad que tendría que reinvertir (110 000€).

Por lo tanto, en lugar de gravarse sobre la ganancia de capital total (50 300€), ¡solo el 55% de esto será gravado! A ver:

  • Ganancia del capital gravable = 55% × 50.300 = 27 665€
  • 27 665 × 50% = 13 832,50€
¡Podemos admitir que Roberto obtuvo un ahorro fiscal de más de 6 mil euros!


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